德国理财投资系列——房产1

结束了现阶段的工作，进入产假阶段。我虽说学的是经济数学专业，对投资理财并不甚了解，想利用这个时间学习一些德国理财的知识。正好长辈们也表示了相当的兴趣，由于语言的障碍，他们很多资料看不懂。其实在油管上就有很好的资源，我决定做个理财投资相关的系列，主要翻译和总结两个频道的内容：Finanzfluss 和 Immocation。这两个频道都主打被动投资，被动投资策略是指以长期收益和有限管理为出发点来购买投资品种。像我这种懒人自然是对这种策略比较感兴趣。

今天先来了解下房产。房产是国人投资的心理安全点，欧洲的价格波动幅度相对来说要比国内小很多。

我要学习的频道是Immocation。什么是Immocation? 这是一家初创公司，Immo表示Immonilien 房地产和 Education 教育。频道帮助人们通过房地产积累财富。无论是养老，经济自由或是全职，私人投资房地产都可继续产出效益。毕竟，居住是人类的基本需求。

Immocation的主旨是什么? 购买房地产并以有利可图的方式出租，也可以卖。如果实施得当，就会创造财富，被动收入和财务自由。

Immocation卖什么？教育与转型。作为被国家认可的教育机构，密集的培训计划是180天的大师级授课。提供各种计划，在线学习，工具和活动。

Immocation的初衷是什么？在德国，理财教育被忽略了，大多数人并不看重财富积累。房地产是实现可持续被动收入，退休金和财务自由的最佳途径。资产积累是一场漫长的比赛，知识和自主实践是成功的因素。

谁是Immocation的创始人? Marco和Stefan。在2017年，他们俩都结束了乐队生涯并创立了Immocation。他们自己当时购买了一些小型的房地产，并对房地产投资方式适用于任何人而着迷。如今的团队已经超过五十人，包括房地产法、税收优化、房地产收购和投资组合建设、房地产交易、重建翻新、物业管理等方面的专家。

视频1 房产投资：你每月还多少钱？

主要回答以下四个问题：

还款基础
- 贷款含两个部分本金和利息
- - 等额本息还款
  - 等额本金还款
什么时候无债务
- 举例 2%利息
- - 2% 年还款额 (表示贷款总额的2%), 36年还清
  - - 10年后债务78%
  - 3% 年还款额, 25年还清
  - - 10年后债务67%
  - 4% 年还款额, 20年还清
  - - 10年后债务56%
  - 5% 年还款额, 16年还清
  - - 10年后债务45%
特别还款权限
- 除了每月分期还款外,还可以通过特别还款向贷款账户中支付一定金额.这是房屋贷款中的额外付款,可以更快地还款。特别还款是在约定的每月分期付款之外进行的,其金额上限在合同中指定, 可以一次或者分期付款.。
- 常见的特别还款比如:年度贷款总额的5%
- 比如签订的固定利息是10年2%, 10年之后利息上升了,特别还款也是相对自由的减少债务、避免高息高债的方式
还款建议
- 选择你能承受的还款金额
- - 如果两个月无房租收入你也能够承担
- 选择相对小的还款比
- - 使用杠杆效应，把房产作为投资目的
- 还款，减少你的债务
- 如果购买的房产地段不好，选择相对高的还款比
- - 尽快还清债务，避免房价跌落过快
- （我们自己5处公寓选择开始的还款比是2%，1处公寓是3%)

利益计算器

我下载了他们网页上的一个计算器试用版，输入房产价格，房屋面积和冷租就可计算出租金毛收益。按我上面的例子，计算出来的收益是4.5%。按照4.5%<5%的标准，它给出的结果是该公寓可能不适合投资。这个租金毛收益是如何计算出来的呢？其实很简单，就是你的你的年度冷租总额除以房价。按照上面的例子就是1700x12/450000=0.04533。

视频2

7年内40套公寓，你也可以这样找到可靠房源

Sebastian Kopp 在7年内购买了40套公寓。

第一套公寓2万7千欧
1. 2010年底通过Immoscout找到
2. 在Langenfeld (杜塞和科隆之间）
3. 需要装修的状态
  1. 刷墙
  2. 地毯改地板
4. 一栋有32个公寓的93年的楼，主要入住的是大学生
5. 在主干道附近，乘车方便（地点是一个重要因素）
6. 认真看了所有的文件
7. 当时处于未出租状态
8. 毛收益13%
7年内40套公寓
1. 2011年第二套公寓，与银行谈好，85坪。2012，2013继续投资单套公寓，同样的方式。
2. 2014年与银行沟通，开始买公寓楼。4套公寓，共363坪，1900年左右的房子，租客搬走还是需要翻修的状态（有心理准备需要投钱的）
3. 和物业与中介长期保持联系，以便有优秀房源第一时间收到消息。
4. 买房的时候你投了多少原始资金？大约10%。钱从哪里来？我日常的工作。
5. 90%的公寓通过Immoscout找到。
在今日如何找到有价值的公寓
1. 建议首先和贷款中介沟通能购买的范围。表明自己感兴趣的房产，计算几个例子
2. 建议把重心放在一个城市，深入了解这个地区
3. 建立个人搜素资料库
4. 对于非常感兴趣的房产避免制式回复，比如告知对方贷款已谈妥，下周即可公证，对卖房者很有吸引力。