房地产作为资本投资的正确计算——收益及六个简单步骤
第一部分
我们分成六个部分来看
- 租金收入
- 银行还款
- 原始资金
- 管理费用
- 现金流
- 税
比如公寓的价格为10万欧元。
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租金收入
- 比较城市冷租的平均水平，在网上可以查到。我们假设每个月冷租为500欧
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银行还款
- 我们假设贷款的总额为房款价格10万欧，2%的利息即167欧，2%的还款额即167欧，一共每月是333欧
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原始资金
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大约5%至15%的购买附加费用
- 土地登记册及公证费用（房款的2%）
- 房地产转让税（根据地方州的不同3.5%至6.5%不等）
- 中介费 （0至7%不等）
- 我们预估为总共1万
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大约5%至15%的购买附加费用
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管理费用
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分成三个部分
- 可以分摊给租户的，比如电费，暖气费
- 不可分摊给租户的，比如物业费等 （假设45欧）
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房屋修缮储备金
- 大约10欧每平方每年 （我们假设57欧）
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分成三个部分
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税前现金流
- 500冷租-333银行还款-102管理费用=65欧税前现金流
- 同时你每月还房款167欧，也就是财富积累167欧。
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税后现金流
- 从财政局的角度我们的收入是500欧，也就是这500欧是要收税的。
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接下来我们再来看能抵税的费用有哪些：
- 利息（可以）- 167欧
- 房款还款（不可）
- 房屋修缮储备金（不可）
- 不可分摊给租户的管理费用（可以）- 45欧
-
房屋折旧（可以）（只有房屋折旧可以抵扣，土地不可）- 92欧
- 假设50%房屋，50%土地，每年的折旧为房款的2%
- 那需要真正征税的部分为500-167-45-92=196欧，乘以38%的税，也就是需要交税74欧。总计，每月负9欧。
每个月负9欧并不代表这房产不适合投资，首先，房产的增值我们没计算在内，并且房产36年后无负债，我们的收益也产生了变化。
第二部分
使用收益计算器看一个例子
- 面积：40坪
- 购买日期：01.08.2015
- 房款：58000欧
- 冷租：400欧
- 租金毛收益：8.3%
- 联邦州：巴登符腾堡州
- 房地产转让税：5%
- 中介：5.95%
- 公证费：1.5%
- 土地登记：0.5%
- 其它： 0
- (购买附加费总计 7511欧）
- 房屋修缮费：0
- 总额： 65511欧
- 更换租客可能产生费用： 2000欧
- 贷款在房款中占比 100%
- 贷款数额 58000欧
- 年利率 2.33%
- 起始还款 3%
- 每月还款额 258欧
- 你将无负债 在24年后
- 原始资金 7511欧
- 不可分摊给租客的管理费用 52欧
- 无房租储备金 3%
- 个人维修储备金 10欧每平方每年
你每月税前结余 42欧
（利率变更风险
固定利率 10年
10年后利率 3.5%）
折旧
- 你的公寓占有多少土地面积？正常
普通公寓楼——正常
带花园的别墅——特别多
- 楼房建筑年份 1951-1960
- 车库含在房款内吗? 是
- 房款中的房屋部分 60%
- 折旧比 2%
- 每月折旧费 65欧
评估 单身
需交税收入 40000欧
教堂税 是
边际税率 41%
你的每月税额 70欧
需交税收入 40000欧
教堂税 是
边际税率 41%
你的每月税额 70欧
每月额外养老金 365 欧
你每月税后结余 -28欧
如果起始还款 2%
每月税前结余将为 90欧
每月税后结余将为 20欧
10年后利率 3%
你将无负债 在33年后
每月额外养老金 433 欧
如果贷款数额 54000欧
每月税前结余将为 60欧
你每月税后结余 -16欧
如果冷租450欧
每月税前结余将为 91欧
你每月税后结余 0欧
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